전세사기 유형, 예방법

전세

전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(임차인, 주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인, 주택을 빌려주는 사람)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다.

깡통 전세란 전셋집의 가치가 빈깡통처럼 낮아서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 말하며, 아래와 같이 3가지 정도로 구분해 볼 수 있다.

- 이런 경우 의심해 보자

부동산 경매 시 시세의 70~80% 이하로 경매된다면 의심해 볼 수 있다.

따라서 세입자의 전세금과 선순위 권리자의 배당금의 합계가 시세의 70~80%을 초과할 경우 세입자가 전세금의 전부 또는 일부를 회수하기 어려울 수 있으므로 이러한 주택을 깡통전세, 깡통주택이라고 한다.

즉 깡통 전세 = (전세금 + 선순위 금액) 합산액이) 시세의 70~80 초과 시

저가 경매+ 고액 전세금
미납된 세금이나, 선순위 권리가 과다한 경우
소액 임차인이 가장 임차인으로 취급되는 경우

1 - 1. 저가 경매 + 고액 전세 의 유형

임대인이 세입자에게 매매가격을 속여 판매하는 경우

ex) 매매가격은 1억 정도인데 1.5억으로 속인다면 전세금을 매매가격의 80%로 생각하게 되고, 실제로는 전세 가격이 0.8억이지만 세입자는 1.2억으로 생각하게 된다.

따라서 실제로 경매에서 매각되는 금액은 시세의 70~80%로 시세 1억 기준 0.7~0.8억 원에 매각이 되지만, 새 입자가 최우선변제되 상이 되더라도 받을 수 있는 금액은 0.7~0.8억 원이기 때문에 깡통 전세가 된다.

예방 - 아래의 인터넷 사이트, 공인중개소 방문 후 실제로 매물의 시세를 확인한다
- 국토부 실거래가 공개시스템 확인하기
- 공인중개사 사무실방문하여 확인하기
- 인터넷 부동산 사이트로 시세 확인하기

1-2. 선순위 권리 과다 유형

깡통 전세 세입자는 경매 배당에서 5순위 중 후순위에 해당함.
- 제1순위 : 집행비용
  - 제1순위 : 경매 집행비용이 가장 먼저 처리됩니다.
- 제2순위 : 필요비, 유익비
  - 제2순위 : 필요비, 유익비는 저당물의 제3취득자가 부동산의 보존이나 개량을 위해 지출한 비용을 의미합니다(민법 제367조).
- 제3순위 : 소액보증금 중 일부, 근로자의 임금 등
  - 제3순위 중 세입자 중 보증금이 소액인 경우는 확정일자 없이 대항요건만 구비해도 최우선변제를 받을 수 있고, 대항요건을 경매 신천등기 전까지만 구비하면 깡통전세 세입자보다 최우선으로 변제받을 수 있음. 우선 변제권을 갖춘 임차인이 소액임차인에 해당될 경우 보증금 중 일정액은 최우선 변제받고 나머지 보증금은 우선 변제권 확보 순위에 따라 배당받게 됨
- 제4순위 : 당해세(세금 체납)
  - 제4순위 당해세는 해당 전셋집에 부과된 국세, 지방세, 가산금으로서 우선변제권 있는 세입자 보다 먼저 배당됩니다.
- 제5순위 : 담보물권, 우선변제권 있는 임차인
  - 제5순위에 있는 담보물권 중 깡통 전세 세입자가 우선변제권을 확보한 시기보다 먼저 등기가 전세권, 저당원 등은 깡통전세 세입자와 같은 5순위라고 하더라도 선순위 권리자에 해당하며 먼저 배당받게 됩니다.
  - 제5순위에 있는 임차인 중 깡통 전세 세입자 보다 먼저 대항 요건과 확성일자를 갖춘 다른 세입자가 있는 겨우도 먼저 배당받게 됩니다.

예방 - 선순위 권리 확인하기
- 2번에 걸쳐 선순위 권리를 확인한다 - 쳬결하기전, 잔금을 치르기 전 최소 2번
- 선순위 권리는 기본적으로 부동산 등기부등본을 발급받아야 한다.
- 미등기 임차권이나 법정지상권, 우치권 등 부동산등기부 등본으로 확인이 어려운 권리
  - 선순위 임차권은 전입세대 열람내역, 확정일자 부여현황으로 확인
  - 법정지상권, 유치권은 현장방문, 주변탐문판례확인등을 통해 확인
- 미납된 세금여부 확인은 국세와 지방세에 대한 완납 증명서 발급을 요청한다.
  - 국세 완납증명서 발급받기
  - 지방세 완납증명서 발급받기

예방 - 대항력과 우선변제권을 즉시 확보하기
- 임대차 계약을 체결한 이상 대항력과 우선 변제권을 즉시 확보해야 한다.
  - 전세권을 등기하여 물권 확보
  - 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권 확보하기
- 전세권 등기하는 이유
  - 임대인이나 임차인의 사정으로 전입신고가 어려운 경우
  - 법인 등 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 경우
  - 집주인이 몰래 매도하거나 근저당 설정의 위험이 있는 경우

1-3 가장 임차인 유형의 깡통전세

세입자가 소액임차인으로서 보호받을 수 있다고 속아서 싸게 전세 계약을 체결한 경우, 아래의 이유로 인해 해당 세입자는 가장임차인에 해당하고 소액 임차인으로 소 보호 벋을 수 없다는 판결이 있음. (판결문)

아파트 시가를 훨씬 초과한 근저당권이 설정되어 있음에도 임대차 계약을 체결함
아파트 전세 시세가 2.5~2.8억 원인데, 3500만 원으로 임대차 계약 체결함
최우선변제를 받을 수 있는 보증금에 근사치로 임대차 계약을 체결함
임대차 계약 체결 후 3개월이 지나지 않아 임의 경매 결정됨
경매개시결정 이후에도 임대인의 전입신고가 되어 있음

예방
- 선순위 권리가 과다하지 않을 것
- 시세보다 너무 싸게 계약하지 않을 것
- 경매가 곧 있을 것으로 예상된다면 계약하지 말 것
- 최우선변제권 요건을 갖출 것

2. 몰래 매도 나 근저당 설정하는 전세사기 유형

이유 - 세입자는 집주인과 임대차 계약을 체결한 채권자에 불과하므로 물권을 보유한 제3자인 소유권자나 저당권자에게 대항할 수 없는 것이 원칙
그러나 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 세입자가 대항요건을 먼저 구비하기만 하면 제삼자에게 대항할 수 있도록 물권적 대항력을 부여하였다.
세입자가 대항력을 늦게 확보한 경우
- 집주인이 세입자가 대항요건을 갖추어 대항력을 취득하기도 전에 먼저 전셋집을 제삼자에게 소유권을 이전해 주거나 저당권을 설정해 주었다면, 채권자에 불과한 세입자는 물권자인 제3자에게 대항할 수 없게 됩니다.
- 그러나 세입자는 잔금을 치르고 주택을 인도받은 날 즉시 전입신고를 하더라도 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 발생하기 때문에 제3자의 소류권이나 저당원보다 하루 늦은 날 세입자의 대항력이 발생하게 된다.
예방
- 세입자가 제삼자의 소유권이나 저당권 보다 먼저 전세권을 등기하여 물권적으로 우선권을 취득
- 임대차 계약서에 세입자의 대항력 발생 전까지 집주인에게 매매나 저당권 설정이 금지된다는 특약을 부여
- 세입자가 대항력을 빠르게 취득하는 방법(잔급을 지급하기 전에 열쇠를 받고 전입신고를 먼저 해두기)
  - 다만 이러한 특약의 경우 계약에 불과하기 때문에 이미 사기를 칠 의도였다면 어차피 이행하지 않을 것이며, 불법 행위에 의한 손해배상을 받더라도 무용지물에 불과하다. 그러나 처음부터 사기 칠 생각이 아닌 임대인에게는 불법 행위를 방지할 수 있는 예방 문구는 될 수 있다.

3. 신탁사기

신탁회사 동의 없이 집주인은 전월세 계약을 진행할 수 없는 사항을 악용
- 따라서 작성한 계약서는 효력이 없기 때문에 집주인이 보증금을 가지고 먹튀를 한다.

예방
- 부동산 등기부등본 상 각종 권리관계를 분석하며 신탁등기가 있는지 체크한다.
  - 부동산 처분권을 위탁자와 수탁자 중 누가 가지고 있는지
  - 부동산 매매계약은 누구와 체결해야 하는지 여부
  - 누구에게 매매대금을 지급해야 하는지 여부
  - 매매로 인한 하자담보책임은 누가 부담하는지

4. 이중 계약

전월세 계약이 체결돼 있던 집에 집주인 동의 없이 새로운 전세 계약을 맺는 경우

예방
- 임대인의 소유가 맞는지 확인하기
  - 임대인이 제시한 신분증과 임대인의 얼굴 대조
  - 신분증 위조여부 확인
  - 부동산 등기부 등본 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조
  - 인감증명서(또는 본인 서명서 사실 확인서)의 위조 여부, 본인 발급 여부 확인
  - 인감 증명서의 인정사항과 신분증의 인적 사항 대조
- 대리인 등이 임대차 계약을 체결하는 경우
  - 인감증명서의 위조 여부, 본인 발급, 발급 용도 확인
  - 위임장에 찍힌 인감도장의 인영과 인감 증명서의 인영을 대조
  - 대리인의 신분증 위조 여부 확인
  - 위임장의대리인 인적사항과 대리인 신분증의 인적사항 대조
  - 대리인이 본인의 신분증도 가지고 있다면 본인의 신분증 위조 여부 확인 후 영상통화로 본인 얼굴 대조

5. 중복 예약

집주인인 동일한 전세 목적물에 대하여 중복으로 계약을 맺고 전세금을 2배로 지급받은 후 세입자들에게 이를 알리지 않는 경우

예방
- 계약 체결 전에는 물론 잔금 지급 전에도 다시 한번 권리변동 여부(다른 세입자의 존재 여부) 확인
  - 부동산등기부 등본 확인
  - 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황 확인
  - 전세목적물 현장확인
- 잔금 지급과 동시에 부동산 인도받기
- 대항력과 우선변제권을 최대한 빠르게 확보하기(미리 전입신고)
- 보증급을 소액으로 하는 월세 계약 고려하기
- 전세권 설정 및 등기하기
- 전세 보증 보험 가입하기

6. 추가 예방법

보험 가입하기
- 주택도시보증공사(HUG) - 전세보증금 반환보증
- 서울 보증 보험(SGI서울보증) - 지급 보증금반환 보증보험
- 한국주택금융공사(HF) - 전세지킴보증
- 전세피해지원센터

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